Réaliser son plan de financement

Réaliser son plan de financement

Le montage d’un plan de financement est une phase fondamentale de votre projet de construction : grâce à lui votre rêve va se concrétiser, devenir une vraie construction ! … Autant dire qu’il mérite toute votre attention.

 

On distingue deux grandes phases :

  • la première consiste à évaluer une enveloppe budgétaire globale… « Globale » car elle prend en compte tous les coûts de A à Z, y compris une marge de manoeuvre financière pour faire face aux aléas ;
  • la deuxième consiste à évaluer et mobiliser les différentes sources de financements qui s’offrent à vous et d’optimiser chacune d’entre elles. Selon votre profil et la spécificité de votre projet, la nature des sources de financement varieront.

— PRÉAMBULE : consultez votre banque pour connaître la somme que vous pouvez emprunter et obtenir l’accord de principe du prêt immobilier.

Afin que vos envies soient en phase avec la réalité, commencez par une première évaluation de la somme maximale dont votre situation vous permet de disposer. Le montant auquel vous avez droit est fonction de votre capacité d’endettement : le montant des remboursements mensuel ne doit pas dépasser 33% des revenus mensuels. A partir de ce montant maximum par mois, vous pouvez évaluer le montant du crédit immobilier auquel vous aurez droit et la durée de remboursement. Il est conseillé de ne souscrire qu’un seul crédit, incluant l’achat de la parcelle et la construction de la maison : car si si vous souscrivez 2 crédits, l’un pour le terrain, l’autre pour la maison, vous devrez aussi souscrire 2 assurances et 2 garanties.

 

— PREMIÈRE PHASE : déterminer votre enveloppe budgétaire globale

A quel moment du projet commencent mes besoins financiers ? De quelle somme ai-je besoin pour couvrir le coût de toutes les phases de mon projet de construction ?

Prix du terrain, montant total de la construction et frais annexes constituent les trois grands pôles de dépenses. Une fois seulement évaluée cette enveloppe globale, vous pourrez vous lancer dans la recherche des financements.

             Tout d’abord, le choix du terrain est déterminant : en effet, ses caractéristiques déterminent le type de construction qu’il est possible d’effectuer (par exemple, l’état du terrain nécessite-t-il des travaux de terrassement avant construction, etc. ?) et conditionnent le coût de la construction : c’est à partir de là que vous pourrez chiffrer le coût de travaux. La visite du terrain avec votre constructeur vous permettra de jeter les premières bases d’une évaluation budgétaire : le conseiller technico-commercial évaluera les montants respectifs de l’acquisition du terrain et de la construction. Ce montant doit être inférieur à l’enveloppe globale du prêt immobilier afin de garder une marge de manoeuvre pour des frais annexes.

             En effet, en sus de cette somme globale « terrain + construction », prenez en compte les frais annexes : frais de notaire, taxe d’aménagement, participation au financement de l’assainissement collectif (dans le cas où vous devriez vous raccorder au tout-à-l’égout), la taxe foncière, etc.

 

Une fois cette enveloppe budgétaire globale définie, vous pouvez rentrer dans le détail du plan de financement : autrement dit, spécifier les différentes sources de financement pour couvrir le coût global de votre projet :

 

— DEUXIÈME PHASE : rechercher les différentes sources de financement pour optimiser votre financement global.

            Evaluez le montant des aides de financement auxquelles vous avez droit : de quels prêts spécifiques pouvez-vous disposer ? Par exemple : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui est un crédit sans intérêts (soutenu par l’Etat et dédié aux primo-accédants à une résidence principale), ou encore le Prêt Action Logement qui remplace le Prêt à 1% logement (accordé aux travailleurs d’une entreprise de moins de 10 salariés), les prêts des collectivités locales, les prêts conventionnés (non soumis à des conditions de ressources) et les prêts à l’accession sociale (octroyé sous conditions de ressources, ils permettent d’accéder à l’APL), les prêts des caisses de retraite de votre département, …

             Le montant de votre apport personnel : le montant global de l’emprunt sera diminué d’autant de la somme apportée au départ du projet grâce à votre épargne. Vous obtiendrez ainsi un meilleur taux d’intérêt. Attention, le prêt à taux zéro et le prêt action logement sont considérés comme faisant partie de l’apport personnel.

 

             Retournez voir votre banque pour construire l’offre de prêt globale et obtenir la somme qu’il vous reste à mobiliser. Au moment du choix de votre crédit, on prend en compte les frais annexes en sus du taux affectif global : assurances, garanties liées à l’emprunt, frais de dossier et pénalités de remboursement anticipé. La signature de l’accord de principe vous a permis de signer le compromis de vente du terrain (NB : il conseillé de faire valider cet acte par un notaire, en intégrant une condition suspensive d’obtention du crédit pour le terrain et la maison). Une fois signée l’offre de prêt globale, une première partie des fonds sera alors débloquée au moment de l’achat du terrain, puis au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

 

 

Par l’évaluation des parts respectives du montant du terrain et de la construction pour rentrer dans le budget global qui peut vous être accordé, le conseil sur les aides au financement et dans le choix de l’organisme financer permettant d’optimiser voter crédit, votre constructeur soutien des étapes clés du plan de financement de votre construction !

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