Quels critères pour bien choisir son terrain à bâtir ?

A chaque projet et mode de vie son type de maison, et à chaque type de maison son terrain. Quels sont les critères pour faire le bon choix, trouver le terrain qui permet de réaliser votre projet d’habitation ? 

Première chose : faire la liste de vos habitudes de vie (travail, loisirs, vie de famille, etc.) pour identifier et hiérarchiser les besoins qui en découlent et définir la localisation de votre futur terrain. Des questions simples permettent de hiérarchiser vos besoins et d’établir les critères de localisation du terrain de votre future maison. Avez-vous besoin d’un accès immédiat aux transports en commun ? Dans ce cas, pensez à vérifier l’emplacement du terrain par rapport aux infrastructures de transport : quelle est la durée de trajet entre le lieu de votre future résidence et votre travail, l’école de vos enfants,  votre club de sport, etc. ? Avez-vous besoin d’être proche du centre-ville ? Le calme d’un quartier en périphérie ou en zone rurale est-il important pour vous ? Souhaitez-vous avoir accès à pied à votre lieu de travail, à une diversité d’activités de loisirs et aux commerces ? En fonction de votre vie familiale, listez les infrastructures et les services dont vous avez besoin (école, lycée, services médicaux, bibliothèques, salle de sport, etc.) : le lieu de résidence que vous envisagez vous permet-il de bénéficier d’un accès aisé à ces infrastructures et services ?

Ensuite, imaginez l’environnement dans lequel vous souhaiteriez vivre : la proximité d’un espace arboré est-elle primordiale pour vous ? L’orientation du terrain permet-elle d’envisager une place importante à la lumière et, si oui, dans quelles pièces à vivre de la maison ?

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Une fois défini le périmètre de localisation de votre futur terrain et identifié des parcelles potentielles, la considération de paramètres matériels est primordiale

    • La topologie (quelle est la pente de votre terrain ? un cours d’eau passe-t-il à proximité?), l’historique (droit de servitude ou de passage pour accéder à l’espace qui se trouve derrière le terrain, propriété des murs de mitoyenneté, etc.), la végétation (présage-t-elle d’une humidité du terrain ? d’une zone marécageuse ?). 

    • La vérification de la qualité du sol est incontournable : l’étude de sol est obligatoire pour connaître le coût des fondations d’une maison ; elle apporte des renseignements indispensables à l’architecte, au constructeur, au terrassier ou au maçon sur la composition du sol (plus ou moins dur, argileux, poreux…), sur l’affleurement éventuel d’une nappe phréatique ou sur l’épaisseur des fondations à prévoir.

    • Vient enfin la vérification de la viabilité du terrain auprès de la Mairie. Un terrain dit « viabilisé » est un terrain sur lequel vous pouvez construire, à savoir qu’il est desservi par une route, qu’il est raccordable aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité. Si par exemple votre terrain est par trop éloigné du bord de route, il est conseillé d’évaluer le surcoût d’un raccordement aux réseaux d’énergie et de communication. Pensez aussi au raccordement au réseau des eaux usées : s’il n’est pas possible, quel serait le coût de l’installation d’une fosse septique ? La liste de toutes ces contraintes vous permettra d’avoir en tête tous les frais potentiels.

 

Dernière pierre à l’édifice du choix du terrain de votre future maison : vérifier que les règles d’urbanisme locales permettent de construire la maison de vos rêves à cet endroit précis. 

A chaque terrain sa zone territoriale et ses règles d’urbanisme spécifiques : l’ensemble des règles locales de construction est regroupé dans le POS (Plan d’Occupation du Sol) et le PLU (Plan Local d’Urbanisme : il vous indiquera la surface constructible, l’emplacement possible de la maison sur le terrain, les hauteurs maximales, l’esthétique extérieure de la maison avec les matériaux à utiliser). Par exemple, si votre terrain est situé dans une zone protégée ou classée, vous devrez tenir compte des règles de construction des Architectes des Bâtiments de France. Vous pouvez aussi consulter le plan cadastral qui vous donnera des indications sur les parcelles environnantes. Et si le terrain de vos rêves est isolé, pensez à demander un certificat d’urbanisme auprès de la Mairie ou auprès de la Direction Départementale de l’Equipement. Ces différents éléments sont validés par le permis de construire. Aussi, dans votre promesse d’achat, soyez attentif à spécifier une clause suspensive de permis de construire : si vous n’obtenez pas le permis de construire pour la maison de vos rêves, vous ne serez ainsi pas obligé d’acheter le terrain.

Il existe aussi un document de synthèse plus accessible que les POS et PLU : le « certificat d’urbanisme d’information » délivré par les services municipaux sur simple demande, valable un an et demi. Il a l’avantage de condenser toutes les règles d’urbanisme et de construction applicables à votre futur terrain (emprise maximale au sol, hauteur maximale du futur bâtiment, contraintes esthétiques locales comme la couleur des volets, l’utilisation prioritaire de certains matériaux, les styles architecturaux à privilégier).

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Faire la liste de vos envies, partir de votre mode vie pour délimiter la localisation de votre terrain, puis vérifier que le terrain potentiel satisfait à des exigences matérielles et à la réglementation locale, évaluer le surcoût éventuel des différentes contraintes avec lesquelles il faut composer : voici le (sage) chemin à suivre pour choisir le terrain idéal pour accueillir votre projet d’habitation ! 

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